あきらめる前に!無駄なくマイホームを手に入れる基礎知識 [1]

お教えします、マイホーム購入のファーストステップ!

はじめてのマイホーム購入は、わからないことが多くいろいろと不安も尽きません。頭金や住宅ローンのこと、国の税制優遇など、限られた収入と予算の中でどこから手をつけて良いのか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。
そんな“はじめてのマイホーム”をお考えの皆様に、“ここだけは!押えておきたいポイント”をいくつかご紹介していきます。ポイントを押さえておけば、はじめてのマイホーム購入も怖くない。購入前にきちんと情報を集めて、ぜひ賢いお買い物を心掛けていきましょう!

注目!! マイホーム購入の前に、まずは購入VS賃貸を徹底分析

まずはマイホーム購入の前に、“購入”と“賃貸”の違いについて整理してみましょう。
多くの方が結婚・出産や昇進、両親との同居など、人生のさまざまなシーンで住まい方を選ばれるはず。購入するならどのタイミングがいいの? それぞれのメリット・デメリットは? そして、戸建てとマンションの違いについても分析してみましょう。

1.購入のタイミング

30歳と40歳でマイホームを購入した場合の違いの図

30歳から物件を購入した方と、頭金を貯めるために賃貸を選択して45歳で物件を購入した方がいるとすると、45歳の方はその期間は家賃を払い続けなければならないので、その分余計に資金が掛かります。 また住宅ローンの返済についても、3,000万円のローンを年2%の金利で35年で返済していくと、スタート時から毎年60万円が元本から減っていくことになります(※1)。
買うと決めているのであれば早いタイミングで購入した方がお得ということになりますね。※1.元利均等返済で計算をしています。

また具体的に購入と賃貸ではどれくらい費用に差があるのか、分析して行きましょう。

購入と賃貸での費用の違いをシミュレーションしたグラフ

【シミュレーション前提条件】
●賃貸は家賃15.4万円、購入は物件価格は4,270万円。
●賃貸:更新料は同じ場所に住む場合、2年に一度で家賃1ヶ月分。引越は4年に一度行い、費用は引越代・仲介手数料・敷金・礼金など合わせて家賃4ヶ月分。
●購入:4,270万円を金利全期間固定2%で35年間で返済。購入時の諸費用は物件価格の約5%(新築想定)、固定資産税は年間13万円(エリアによって変動があります)。また、リフォーム費用として毎月1万円積み立てると想定

購入する場合は4,270万円、賃貸の場合では家賃が15.4万円の物件での比較です。
35年ローンで購入した場合、返済が終了した65歳から圧倒的に払うお金が減っているのがわかると思います。また、30歳の住宅購入のタイミングで、頭金や税金などまとまった支払いが発生している点も賃貸との差の1つ。
賃貸の場合、4年に一回は引越を行う設定でシュミレーションすると、60歳の段階で6,000万円ほどの支出をしていることがわかります。となると、65歳くらいまでは購入と賃貸の総支払額はそんなに変わらないんですね。

人生という長いライフサイクルの中で、居住地を確保することは必ず必要なことの1つ。購入と賃貸の大きな違いは、購入した場合は自分のものとなり、ローンを完済してからは維持費のみで暮らしていけるということ。最終的には賃貸の方がお金が掛かる可能性があるということですね。

ポイント②メリット・デメリット

購入賃貸
立地
身軽さ
メンテナンス自分で行う大家任せ
老後×
保険×
相続×
こだわり×

右図は、購入と賃貸のそれぞれのメリット・デメリットをわかりやすくしたものです。
上から賃貸は好立地の物件が多く、比較的便利な場所に建っていることが多いです。また、購入の場合は、1・2ヶ月で物件が売れるということも難しいですから、手軽に引越が可能な賃貸の方が身軽さの部分でも有利でしょう。

メンテナンスについては、賃貸では大家さんに任せることになり、自分の好きなようには出来ず、ルールの中で行うことになりますが、購入の場合はすべて自分の判断で自由に行うことが可能です。

老後に関しては、2013年総務省のデータでは世帯主が65歳以上の家庭で1ヶ月に使う消費支出は約22万円でした。ただこの内訳として、住居費は1.6万円しか費用が掛かっていません。それは、日本の65歳以降の持ち家率が89%となっており、住宅ローンも完済している方が多いから。
つまり60代で賃貸の方やローンの返済が残っている方は、毎月の必要な生活費が22.6万円では足りないということです。早いタイミングで購入を選ぶことで、老後にストックしておかなければならないお金を少なくすることが出来き、安心です。
その他、購入の方には保険や相続、こだわりの部分でメリットが多いとされています。

ポイント③戸建てvsマンション

ここでは戸建てとマンションの違いを整理してみましょう。 家族構成や、都心部・郊外などの周辺環境、「子どもが走り回れる空間が欲しい」「のびのびと暮らしたい」などのライフスタイルの違いでそれぞれ選ぶポイントは変わってくるかと思います。

戸建てマンション
立地
権利
メンテナンス自分で意思決定。費用計画も自分で。他の住人との意識をあわせ、お金は計画的に積み立て。
売る、貸す
広さ×
こだわり
騒音

立地に関しては、駅に近い、都心へのアクセスがし易いといった場所に必然的にマンションが多く、合理的に暮らしたい方にとっては良い選択となっています。
権利に関しては、分割で保持するマンションと違い、戸建てはご自身の土地に家を建てるので、さまざまな面で自由度が高いと言われています。マンションの場合は、コミュニティの中で決まり事を話し合って決めるため、合意形成に多少時間がかかることがあるかもしれません。

また補足として、近年“リバースモーゲージ”と呼ばれる、自宅を担保に老後の資金や生活資金の融資を受ける仕組みが流行っています。
この仕組みは主に戸建ての住宅に適用されるため、将来利用することを考える場合は、戸建てを選んでおくことが賢い選択といえるでしょう。

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