徹底解剖!なぜ今 二世帯住宅 が人気なの?[3]

注目!! 二世帯住宅 を建てる前に知っておきたい4つのコト

二世帯住宅の人気のヒミツと、実際に皆さんが暮らしている姿を少しずつイメージできてきたでしょうか?
至上稀にみる低金利の時代、そして前述の2015年1月から実施される相続税増税に向けて、相続税対策としても注目される未来派住宅「二世帯住宅」。
こちらのページでは、二世帯住宅を建てる前に知っておきたい資金計画について、4つご紹介致します。まさに今、建替えを検討中皆さん、必見です!
(※2014年春現在)

知ってました?相続税対策基礎控除額のしくみ変更による増税

基礎控除額の計算方法[改正前]5,000万円+1,000万円×法定相続人の数[改正後]3,000万円+600万円×法定相続人の数例えば法定相続人が3人の場合、基礎控除額8,000万円から4,800万円に4割縮減のため、遺産総額が5,000万円だった場合200万円が課税対象額に!!

相続税は、相続した遺産すべてにかかるものではなく、相続人の人数に応じて定められた「基礎控除額」を遺産総額から差し引いた部分が課税の対象となります。その基礎控除額が実は4割も縮減するのが今回の改正。

相続人が奥様、子ども2人であった場合の基礎控除額が、8,000万円から4,800万円と減れば、不動産資産や生命保険などで資産総額が基礎控除額を超える可能性は十分に考えられます。
仮に遺産総額が5,000万円だった場合、右図の通り200万円に対して相続税が課税されます。そして、その対策として考えられるのが、相続人である子どもが親と一緒に暮らすことなんです。

※次の項目「②小規模宅地等の特例制度」で詳しくご紹介します。

小規模宅地等の特例制度

相続税の基礎控除額の縮減による増税への対策として、「小規模宅地等の特例」という相続税の減額制度が存在します。この特例の1つに【親と同居していること、生計が一緒であること】を基本に、相続する子どもが自身の自宅(持ち家)を持たず、親と同居または二世帯住宅で一緒に暮すことで評価額の80%評価減が可能になります。

例えば、Aさんという男性がいます。お母様は既に他界され、高齢のお父様が古くなった実家(土地200㎡)にお一人で住まわれているいます。
Aさんが「自宅を別の場所に持っている場合」「借家に住んでおり転居し同居する場合」「二世帯住宅を新しく建て一緒に暮す場合」「父の土地に別途Aさん所有の自宅を建てた場合」と、それぞれの状況により相続税は大きく変わります。(詳細は下図を参照)

Aさんが自宅を別の場所に持っている場合は特例適用不可のため、相続税の負担の可能性があります。Aさんが借家に住んでおり転居し同居する場合は80%評価減のため、相続税が発生しない可能性があります。二世帯住宅を新しく建て一緒に暮らす場合、80%評価減のため、相続税が無い可能性があります。父親の土地に別途Aさん所有の自宅を建てた場合は特例適用不可のため、相続税負担の可能性があります。

古くなった実家を建て直す際に、二世帯住宅を選ぶことで経済的な側面からも大きなメリットがあるんです。
※細かな諸条件の記載を割愛して、ご理解頂き易くご紹介しております。小規模宅地等の特例についてはさまざまな条件が御座いますので、ぜひ専門家に個別にご相談いただけますようお願い致します。

住宅取得等資金の贈与に係る贈与税の非課税措置

(図解合わせて:役立つマイホーム基礎知識第三回P4参考) 親から住宅資金として贈与を受ける場合、通常は年間110万円(暦年贈与の基礎控除額)を超えると贈与税がかかりますが、平成26年12月31日まで【住宅取得等資金の贈与】を活用することが出来ます。例えば、1,200万円の贈与を親から受けた場合、贈与税は320万円かかりますが、この制度を使って所定の省エネ住宅を建てれば、贈与税はかかりません。親からまとまった資金の援助が受けられる方は、ぜひこの制度を活用しましょう。

住宅ローン減税とすまい給付金

二世帯住宅を建てる場合は、建築費も高めの傾向があるので、消費税増税前に建てた方が良いのでは?という声もありますが、一概にそうとも言えません。
消費税増税後に家を建てる場合は下の表のように住宅ローン減税の控除限度額が拡充されます。
そのため、一般住宅で2,000万円(認定住宅で3,000万円)より多く借入れをする場合は、増税後に家を建てた方が住宅ローン減税を多く受けられる可能性があります。

【一般の住宅】
居住年借入限度額控除率各年の控除限度額最大控除額
平成26年1月〜
平成26年3月
2,000万円1.0%20万円200万円
平成26年4月〜
平成29年12月
4,000万円1.0%40万円400万円
【認定住宅(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅)】
居住年借入限度額控除率各年の控除限度額最大控除額
平成26年1月〜
平成26年3月
3,000万円 1.0% 30万円 300万円
平成26年4月〜
平成29年12月
5,000万円 1.0% 50万円 500万円

所得税から控除しきれない場合は、所得税の課税総所得の7%、最大136,500円まで住民税からも控除されます。
また、年収が一定額以下の方には「すまい給付金」も支給される予定です。「すまい給付金」のHPで、もらいえる給付金額や受けられるローン控除額の目安を試算することができますので試してみましょう。
国土交通省「すまい給付金」HP

おわりに

いかがでしたか?
さまざまな視点から二世帯住宅を見ることで、今なぜ、多くの注目を集めているのかが見えてきたのではないでしょうか。
時代が大きく変化する中、親世代・子世代それぞれが自立しながら、お互いが出来る範囲で協力し合える環境としての「二世帯住宅」という選択。そこには、これからの未来にやさしい暮らし方があるのかもしれません。
社会全体を皆で少しずつ支えていくために増税へと向かう中、税制優遇を上手に活用することで賢く心地良く暮らしていきたいところ。

また、実際に二世帯住宅を建てる前に、住宅展示場に足を運んでいただき、住まい方の動線を確認したり、キッチンなどの水回りの使い勝手、天井高を感じながら毎日の生活を具体的にイメージすることも大切です。

ぜひお気軽にtvkハウジングプラザ横浜までお越しいただき、気になること、ご質問・ご相談などスタッフまでお声掛けください。それでは皆さん、素敵な二世帯住宅生活を!

情報提供:株式会社ネクストアイズ 代表取締役 小野信一さん